Garantias locatícias são métodos, formas que o locatário tem de garantir ao locador de que irá honrar com o pagamento dos aluguéis e dos encargos. É como nosso cartão de crédito. Nós utilizamos do dinheiro emprestado e quem garante que iremos pagar aos estabelecimentos é a bandeira do cartão.
Pois bem, as garantias locatícias são como as bandeiras dos nossos “cartões de crédito”. Primeiro utilizamos do aluguel, contamos com o nosso “cartão de crédito” para garantir que iremos pagar a conta e, ao final, quando chega a fatura, nós a pagamos.
Existe hoje, na legislação brasileira, mais precisamente a lei 8245/91, lei comumente conhecida como Lei do Inquilinato, 4 tipos de garantias locatícias diferentes sendo apenas essas quatro garantias possíveis de serem utilizadas nos contratos de locação.
São elas: (1) Caução, (2) fiança, (3) seguro fiança e (4) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos.
Essas garantias devem ser utilizadas sozinhas em cada contrato. Significa dizer que não é possível que haja mais de uma garantia no mesmo contrato, sob risco de incorrer em contravenção penal. (art. 43)
A caução pode ser feita com bens móveis, imóveis e com dinheiro, sendo esta última limitada ao valor de três aluguéis. (art. 38, § 2º)
Já a fiança é longamente conhecida por todos nós, com as constrangedoras situações de quem precisa pedir a alguém para que seja seu fiador. Isso porque, para o fiador, há muitos ônus envolvidos, como a penhorabilidade do bem de família e a responsabilidade pela dívida com todos os seus bens. Para este caso, o nível de confiança precisa ser alto, evitando desconfortos futuros.
O fiador poderá requerer sua exoneração quando dos primeiros 30 dias da vigência do contrato por tempo indeterminado, ficando, ainda, responsável pelo contrato por mais 120 dias.
O seguro fiança é feito por seguradoras. Antigamente não era tão utilizado, mas atualmente é uma das formas mais famosas de garantias. As seguradoras realizam a própria análise de locatários, tornando, assim, a locação muito mais segura, além de cobrirem todos os valores de aluguéis e encargos.
Por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos é a forma menos conhecida das garantias locatícias. Funciona da seguinte forma: o locatário, ou seja, quem está entrando no imóvel, possui quotas de fundos de investimentos, seja ele qual for. Logo, temos um locatário investidor.
Como garantia, então, este locatário entrega, de forma fiduciária, ou seja, com retorno garantido - uma vez cumprido todos os requisitos-, ao locador, quotas desse fundo de investimento para que este fique como seu guardião até que haja a completa quitação dos valores, momento em que serão automaticamente devolvidas as quotas referidas.
As garantias seguem o imóvel até a entrega efetiva das chaves, exceto se o contrato estipular, expressamente, que a referida garantia expirará com o término do prazo do contrato.
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