Nos últimos anos, os contratos de financiamento imobiliário têm se tornado uma opção popular para aqueles que buscam adquirir propriedades, seja para moradia ou investimento. Contudo, uma questão muitas vezes negligenciada pelos contratantes e mesmo por alguns profissionais do direito é a prescrição e seus efeitos sobre esses contratos. Neste artigo, exploraremos a prescrição nos contratos de financiamento imobiliário, suas implicações e as reflexões que ela suscita.
Antes de adentrarmos especificamente nos contratos de financiamento imobiliário, é crucial compreender a natureza da prescrição. A prescrição nada mais é do que um instituto jurídico que implica na perda do direito de exigir judicialmente o cumprimento de uma obrigação em razão do decurso do tempo. Trata-se de uma punição ao credor por sua inércia. Ela não extingue o direito em si, mas sim a possibilidade de demandar judicialmente ou extrajudicialmente o seu cumprimento. Ou seja, ela passa a ser uma dívida moral não exigível.
No contexto dos contratos de financiamento imobiliário, a prescrição pode se tornar uma questão de grande relevância, uma vez que afeta diretamente a cobrança das dívidas decorrentes desses contratos e principalmente as suas garantias.
A prescrição implica na impossibilidade absoluta de cobrança, seja por meio de processos judiciais ou por esforços extrajudiciais. Isso significa que uma vez que a dívida esteja prescrita, o credor estará legalmente impedido de buscar qualquer tipo de compensação financeira decorrente daquela dívida, independentemente do meio utilizado para tal cobrança.
E isso, na área imobiliária, afeta frontalmente algumas situações onde algumas instituições financeiras tentam se fazer valer de artimanhas técnicas para driblar esse instituto, porém eivado de nulidade, senão vejamos. Ora, se a prescrição é uma punição ao credor pelo fato de não ter diligenciado; por ter permanecido inerte quando deveria estar diligenciando para o recebimento do seu crédito ou retomada do próprio imóvel dado como garantia, não faria qualquer sentido se pudessem tais instituições se fazer valer da garantia para dar cumprimento ao recebimento do seu crédito depois de ter a dívida prescrita. O legislador foi cristalino nesse sentido.
A compreensão de que a prescrição inviabiliza totalmente a cobrança, tanto judicial quanto extrajudicial, suscita uma série de reflexões importantes e aqui destacamos algumas delas.
A primeira delas é a Gestão de Riscos: Para os credores, é essencial adotar estratégias eficazes de gestão de riscos para mitigar os efeitos adversos da prescrição. Isso pode incluir a monitorização ativa dos prazos prescricionais e a adoção de medidas preventivas para evitar a perda do direito de cobrança e das garantias de recebimento do seu crédito.
A segunda é o Planejamento Financeiro: Para os devedores, a prescrição representa uma oportunidade de alívio financeiro. No entanto, é crucial que eles usem esse período para realizar um planejamento financeiro responsável e buscar soluções para regularizar sua situação contratual, a fim de evitar problemas futuros. Pois contar com um “cochilo” dessas instituições não é muito aconselhável.
A terceira reflexão é quanto a Conscientização Legal: Tanto credores quanto devedores devem estar cientes dos prazos prescricionais estabelecidos em lei, onde no caso é quinquenal, ou seja, de 5 (cinco) anos, conforme preceitua o art. 206, § 5º do Código Civil brasileiro, e dos seus direitos e obrigações contratuais. Isso requer uma compreensão clara das leis aplicáveis e a busca de orientação jurídica especializada é aconselhável.
É importante destacarmos aqui que este artigo não se trata de uma construção doutrinária, mas sim a correta aplicação da lei e jurisprudência dos nossos tribunais superiores, cabendo aqui destacarmos trecho do voto da ministra Nancy Andrighi em uma de suas decisões sobre o tema:
"Se a pretensão é o poder de exigir o cumprimento da prestação, uma vez paralisada a sua eficácia em razão do transcurso do prazo prescricional, não será mais possível exigir o referido comportamento, ou seja, não será mais possível cobrar do devedor a dívida. Isto é, encoberta a pretensão pela exceção de prescrição, estará o credor impossibilitado de cobrar o débito do devedor, seja judicial, seja extrajudicialmente.
Não há, portanto, duas pretensões, uma veiculada por meio do processo e outra veiculada extrajudicialmente. Independentemente do instrumento utilizado, trata-se da mesma pretensão, haurida do direito material. É a pretensão e não o direito subjetivo que permite a exigência da dívida. Uma vez prescrita, resta impossibilitada a cobrança da prestação."
Ainda em 17/10/2023, o Ministro Humberto Martins, da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Processo: AREsp 2.447.325, consolidou o entendimento sobre o tema, citando em sua decisão o trecho acima destacado, concordando com o entendimento fixado de que não cabe a cobrança de dívida prescrita, seja pela via judicial ou extrajudicial.
“Ao cobrar extrajudicialmente o devedor, o credor está, efetivamente, exercendo sua pretensão, ainda que fora do processo, porquanto não é apenas em juízo que se exercem as pretensões.
Desse modo, entende-se que merece reforma o acórdão recorrido, impondo-se a declaração de inexigibilidade da dívida descrita na petição inicial, afastando-se qualquer possibilidade de cobrança judicial ou extrajudicial do débito.”
Sendo assim, se a instituição financeira não possuir um controle de seus prazos prescricionais, esta estará fadada a assumir alguns prejuízos consideráveis, enquanto que os devedores, por sua vez, muitas vezes poderão se fazer valer pela força do instituto da prescrição.
Porém, é muito importante ter o auxílio de um advogado especializado para fazer essa análise, pois existem causas de suspensão dessa exigibilidade, tais como o parcelamento, por exemplo. Além de ser necessário em alguns casos o ajuizamento de ação própria para anulação de determinados atos praticados pelos credores, que após praticados, se nada for feito pelo devedor, aquele ato passará a ter validade e o instituto da prescrição acaba invertendo nessa situação.
É sabido que no geral, qualquer contratação que tenha por objeto qualquer coisa relacionada a um bem imóvel propriamente dito, não costuma ser uma das cosias mais baratas do mundo. Todavia, em se tratando de um bem imóvel, acreditamos que a contratação de um advogado especializado na área, talvez seja um dos melhores investimentos a serem feitos. Vale a reflexão.
Em suma, a prescrição nos contratos de financiamento imobiliário é um aspecto complexo que requer uma abordagem cuidadosa por parte de todas as partes envolvidas. Compreender as implicações profundas desse instituto jurídico pode ajudar a promover relações contratuais mais equilibradas e a prevenir potenciais conflitos no futuro.
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