A rescisão diz respeito às diversas formas de extinção contratual, sendo possível dizer que se trata de um gênero do qual o distrato é uma espécie.
O distrato pode ocorrer por resolução, resilição, de maneira consensual ou unilateral. O distrato por resolução ocorre em virtude de um inadimplemento de uma obrigação contratual, com a falta de pagamento. Por resilição acontece pela vontade das partes, seja de forma unilateral ou consensual. Já o unilateral presume a existência de litígio.
Na esfera do direito imobiliário, o distrato pode ser realizado em contratos de aluguel de imóvel, bem como na compra e venda de imóveis. Contudo, esse instituto se desenrola de maneiras diferentes em cada um desses casos.
O Código de Processo Civil prevê o distrato e enuncia que este deve ser feito da mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472. A lei de locações traz hipóteses de destrato, entretanto, não havia nenhuma outra norma acerca do distrato no caso da compra e venda, o que mudou com a publicação da Lei de Distrato de Contrato Imobiliário (Lei nº 13.786/18), em 2018.
A lei abarcou os casos de inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo. Ela inclui em seu artigo segundo, o art. 35-A, inciso VI da Lei nº 4.591/64, para fazerem constar nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas de incorporação imobiliária, as consequências da rescisão contratual, por inadimplemento do adquirente ou do incorporador, com as devidas penalidades e as condições para a devolução de valores aos adquirentes.
Ainda nessa inovação, trouxe em seu § 1º a necessidade de que seja concedido prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento das omissões prevista neste artigo 35-A, para que só assim, não sendo sanada, seja caracterizada justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. E seu § 2º exige a anuência prévia do adquirente a respeito das cláusulas de distrato e rescisão, mediante assinatura deste.
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