Primeiramente, é importante mencionar que a exigência de garantia no contrato de aluguel não se trata de um ato obrigatório, mas, dentro dos limites da lei, o locador pode optar por uma garantia dentro do próprio instrumento de contrato a ser firmado entre as partes.
A popular Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/1991) prevê as garantias que podem ser exigidas do locatário pelo locador, vejamos:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Este artigo traz elencado o rol de possíveis garantias que podem existir no contrato de aluguel, entretanto, por fim, destaca uma ressalva:
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Como se pode observar, não é possível a cobrança de mais de uma garantia no contrato de aluguel e, caso isto ocorra, a lei prevê uma nulidade contratual. Então, buscando uma excessiva proteção ao exigir mais de uma garantia, sofrerá uma nulidade por descumprimento à lei.
Todavia, o entendimento que prevalece é de que a nulidade não será de todo contrato, mas apenas em relação à garantia excedente. Há posicionamentos, inclusive, nos quais o próprio julgador escolheria qual garantia faz mais sentido naquele caso específico.
Então não haveria maiores consequências, certo? Errado.
Este ato também é classificado como uma infração penal, como é possível ser observado no seguinte artigo da mesma Lei:
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
(...)
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
Então, além de não ser possível a aplicação de mais de uma garantia exigida, já que uma delas será anulada, caso o faça, o locador poderá ser punido com prisão ou multa.
Dentre a lista de garantias elencada pela lei, o locador deverá escolher apenas uma para evitar que sofra maiores prejuízos decorrente de uma falsa ideia de maior proteção contratual.
Da mesma forma, quando for realizar a seleção de qual garantia será exigida no contrato, é de extrema importância que seja feita uma análise detalhada e específica do caso concreto. Deste modo, será possível estabelecer que o negócio jurídico seja, de fato, protegido, evitando que o locador seja ainda mais prejudicado caso haja um descumprimento contratual pelo locatário.
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