Sobre o Contrato de locação de imóvel urbano residencial segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)
A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida informalmente como Lei do Inquilinato, é a legislação que dispõe os regramentos acerca da locação de imóveis urbanos em nosso país. Tal lei objetiva disciplinar a locação de bem imóvel urbano em geral, incluindo-se estabelecimentos comerciais e shopping-centers, porém excluindo de sua normativa os imóveis urbanos que se enquadrem no parágrafo único do seu art. 1º. Nesse sentido, vale mencionar que as locações de bens móveis, de espaços destinados à publicidade e de imóveis localizados em apart hotéis, hotéis-residência ou equiparados, que prestam serviços regulares a seus usuários, e de vaga de garagem ou espaço para estacionamento de veículos encontram previsão legal no Código Civil, nos arts. 565 a 578.
A presente coleção trata-se especificamente do contrato de locação de imóvel urbano residencial - que é o instrumento pelo qual se registra, formalmente, a negociação entre locador e locatário sobre o uso de determinado imóvel com a finalidade residencial dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel (geralmente mensal). A Lei do Inquilinato, que sucedeu diversos diplomas legislativos, demonstra a preocupação do legislador na regulamentação da matéria, cuja relevância decorre do fato de os contratos de locação destinam-se a promover valores constitucionais, como a moradia, trabalho e, por consequência, a dignidade humana.
Em suas disposições gerais, a lei nº 8.245/1991 estabelece que:
- Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, a responsabilidade no contrato de locação de imóvel residencial é solidária, salvo se o contrário não foi estipulado (art. 2º).
- O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo; porém, se for por prazo igual ou superior a 10 anos, dependerá de consentimento do cônjuge – a chamada vênia conjugal. Entretanto, a ausência de tal vênia no contrato de locação que supera 10 anos não o invalida, mas apenas não obriga o cônjuge a observar o prazo excedente (art. 3º).
- São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a afastar os objetivos da Lei do Inquilinato, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47 (sobre a necessidade do despejo ser justificado, na hipótese do contrato de locação firmado por prazo inferior a 30 meses) (art. 45).
- No que a Lei do Inquilinato for omissa, aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil (art. 79).
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