I - Introdução
Em grande parte dos imóveis alugados no país é normal que os locatários acabem reformando a casa ou apartamento onde estão residindo, muitas vezes sem o consentimento do locador, o que pode ocasionar problemas futuros.
"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."
Outra hipótese legal pra indenização por obras feitas pelo locatário é por acessão, que está definida no item IV deste artigo.
II - Conceito de benfeitorias
Benfeitorias são todo melhoramento artificial feito em um bem móvel ou imóvel, que tenha por finalidade a melhoria e conservação, ou embelezamento de um bem. Se subdividem em benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. Tal definição legal pode ser encontrada no art. 96 do
código civil. Tais obras são consideradas bens acessórios ao bem principal.
"Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore."
As benfeitorias necessárias visam a conservação do bem e evitar a sua deterioração, como a realização pequenos reparos, pintura, troca do telhado danificado e manutenção das redes elétricas e hidráulicas.
As benfeitorias úteis tem como finalidade aumentar a utilidade o valor de um bem, como por exemplo a construção de um novo cômodo ou a abertura de uma garagem.
Por último, as benfeitorias voluptuárias tem como finalidade embelezar um bem e trazer mais conforto, e não aumentar o seu uso habitual, como a construção de uma piscina, de um chafariz ou jardim ornamental, ou até de um elevador, dependendo da finalidade do imóvel.
Por mais que a construção de algo com intenção de embelezar o imóvel possa agregar valor a este, não há qualquer necessidade de sua execução para aumentar o seu uso.
Porém, em determinados casos concretos o tipo de benfeitoria aplicado varia. Uma piscina em regra é uma benfeitoria voluptuária, pois não agrega nada na utilização do bem, só um mero deleite, mas torna-se uma benfeitoria útil se for construído em uma academia ou em um clube, pois de fato terá uma utilidade, pois é uma obra necessária para a atividade fim da pessoa jurídica.
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