Na lei de locações é gerida pelo artigo 2º na qual dispõem expressamente que a havendo mais de um locador e/ou mais de um locatário, há presunção legal de que todos são ao mesmo tempo credores e/ou devedores solidários, contanto que não exista estipulação em contrário:
Art. 2. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.
De fato, tal disposição é harmônica com a legislação civilista na qual dispõem nos artigos 264 e 265 que o efeito da solidariedade legal obriga cada pactuante pelo princípio da pacta sund servanda a cumprir o contrato de locação estipulado:
Art. 264. Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.
Art. 265. A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.
Os contratos de locações por sua vez raramente dispõem de cláusulas limitadoras ou excludentes da solidariedade dos locatários, restando que é presumível que cada locatário é responsável pelas obrigações contratuais.
Contudo a lei 8.245/91 dispõem de uma exceção no art. 12, §§ 1 e 2, no qual quando a locação seja ela comercial ou não, os locatários tiverem sido cônjuges e por quaisquer razões se operou a separação de fato, jurídica, divórcio ou dissolução da união estável, caso continue a residir apenas um dos locatários no bem imóvel porquanto o outro saiu, ocorrerá a sub-rogação de todos os deveres contratuais pelo remanescente de forma automática, restando livre o locatário retirante até o termo limite de sua retirada:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1 Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2 O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Porquanto o caput do artigo supra apresente o termo automático, somente ocorrerá a sub-rogação caso o §§ 12 seja atendido, qual por uma hermenêutica sistemática se infere que deverá o cônjuge retirando comunicar por escrito o locador no prazo de 30 dias contando do recebimento da comunicação pelo locador e sub-rogado.
Caso não cumprido a condição anterior, não há alteração contratual locatícia restando responsável o locatário excluído, pois bem sobre isso trata a doutrina.
Doutrina:
De fato, a falta de comunicação por escrito do cônjuge retirante do imóvel não lhe exime de cumprir com pacto locatício, como explica a doutrina de Direito Imobiliário do ilustre Luiz Antonio Scavone Junior:
“Por sua vez os arts. 11 e 12 da Lei 8.245/1991 estabelecem a possibilidade substituição do locatário por sub-rogação, independentemente da vontade do locador.
Assim, no caso de morte, separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável, a locação prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que não faz parte do contrato originalmente celebrado, mas permanece no imóvel residencial locado...
Com a lei 12.112/2009 além da comunicação, por escrito, ao locador, acerca da sub-rogação, foi acrescida a necessidade legal de igual comunicação ao fiador.
A lei não esclareceu a forma da notificação, de tal sorte que o aviso deve ser feito por escrito, sem qualquer exigência formal, e será valido ainda que o meio seja eletrônico, desde que haja recebimento da notificação.
Recomenda-se, todavia, que seja feita notificação através de Cartório de Títulos e Documentos, para evitar questionamento acerca do recebimento da comunicação a que alude a lei.
Embora a lei não mencione de forma expressa, já se decidiu que a ausência de comunicação da sub-rogação mantém o vínculo jurídico inalterado, de tal sorte que o locatário que tenha deixado o lar e não tomou a providência continua vinculado...” (fls1232/1234)
Ademais, o louvável jurista Sylvio Capanema de Souza (in memoriam) em sua obra de A lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo reforça o supracitado a respeito da sub-rogação:
“Daí por que o advérbio de modo “automaticamente” não deve ser literalmente interpretado. A sub-rogação será automática no caso do interesse ou conveniência das partes, que poderão repeli-la na hipótese contrária. Em havendo a sub-rogação, o contrato será mantido, com as mesmas clausulas e condições, operando-se, apenas, a substituição subjetiva...
Se a sub-rogação não for comunicada de maneira inequívoca ao locador, poderá ele assetar a ação desalijatória em face do cônjuge ou companheiro que se retirou do imóvel, inclusive na hipótese de falta de pagamento dos alugueis, até porque é ele que continua a figurar no contrato.
Mas, se, ao contrário, já ouve a comunicação, operando-se a sub-rogação, já não será ele parte legítima para figurar no polo passivo da ação de despejo, que terá que ser aparelhada em face do sub-rogado...
Para que esteja apta a produzir os seus efeitos, perante o locador e o fiador, é indispensável que a sub-rogação, nos casos previstos nos artigos 11 e 12, seja a eles comunicada, e por escrito.
Não há necessidade notificação judicial. O que a lei quer é que o fato chegue, de maneira inequívoca, ao conhecimento do locador e do fiador, até para que possam eles adotar as medidas cabíveis para que se opere a sub-rogação. Se não comunicada ao locador, não produz a sub-rogação os seus efeitos, permanecendo a responsabilidade original. ”(fls.97/99)
Vislumbra-se pacificidade na doutrina a respeito da condição objetiva para fins de sub-rogação do artigo 12 da lei do Inquilinato, que uma vez descumprido, incorrerá na manutenção do contrato de locação sem quaisquer alterações.
Ademais este é a aplicação prática da jurisprudência:
Jurisprudência:
Assim como a doutrina o entendimento jurisprudencial é idêntico , uma vez que o Tribunal de Justiça de São Paulo em dois precedentes, aplica-se a mesma ratio iuris dos doutrinadores:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ALEGAÇÃO DE QUE O RÉU ASSINOU O CONTRATO NA QUALIDADE DE TESTEMUNHA. INADMISSIBILIDADE. ELEMENTOS DOS AUTOS QUE DEMONSTRAM QUE FIGUROU COMO LOCATÁRIO NO RESPECTIVO CONTRATO. AFIRMAÇÃO DE EXTINÇÃO DO VÍNCULO LOCATÍCIO EM RAZÃO DO DIVÓRCIO DO CASAL DE LOCATÁRIOS. IRRELEVÂNCIA, DIANTE DA CONSTATAÇÃO DE QUE NÃO HOUVE A COMUNICAÇÃO DA SEPARAÇÃO AO LOCADOR. PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Simples análise do instrumento contratual demonstra que o réu apelante figurou como locatário na relação estabelecida entre as partes, inexistindo qualquer evidência de que tenha sido induzido em erro. 2. O fato de os locatários terem se divorciado não é suficiente para operar a sub-rogação no contrato locatício, especialmente diante da ausência de comunicação escrita à parte locadora. Assim, rejeita-se a alegação de ilegitimidade passiva, ante a persistência da obrigação. 3. Diante desse resultado e nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se a verba honorária a 15% sobre o valor da condenação. (TJSP; Apelação Cível 1000149-25.2019.8.26.0224; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/03/2022; Data de Registro: 04/03/2022)
Pois bem seu interior teor explica a questão da necessidade comunicação escrita ao Locador para fins de sub-rogação:
A exoneração do locatário após a dissolução do vínculo conjugal, nos termos do artigo 12, § 1º, da Lei 8.245/91, depende da comunicação por escrito ao locador. E a cientificação do locador não se presume.
Ora, incumbia ao apelante demonstrar, documentalmente, que o locador tinha ciência da separação do casal e do prosseguimento da locação apenas em relação a Ana Paula, de modo que sobre ele recaem as consequências da inércia.
Fixada a premissa de que a alegada alteração, porque não comunicada por escrito à parte locadora, não produziu qualquer efeito em relação a ela, daí decorre a conclusão natural de que o vínculo contratual persiste incólume com as mesmas pessoas, desde o início.
Portanto, indiscutível se apresenta o acerto da sentença ao reconhecer a responsabilidade do réu apelante, uma vez que sequer houve controvérsia a respeito da alegação de inadimplência ou, mesmo, qualquer evidência da realização de pagamento pelos locatários, que pudesse contrapor à alegação feita na ação principal.
Deixando de adotar qualquer providência em face do locador, os réus não propiciaram o fim da relação contratual, de modo que persistiu a obrigação de pagar os aluguéis e encargos locatícios.
Assim, ausente prova da comunicação do divórcio coma ocorrência da sub-rogação da locação, de rigor o reconhecimento da responsabilidade solidária dos réus pelo pagamento dos aluguéis até a entrega das chaves.
Congruente outro precedente do mesmo tribunal de justiça:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA E DESPEJO. Autora que ajuizou a presente demanda visando à cobrança de aluguéis e tributos vencidos e não pagos pelos réus. Sentença de procedência. Apelo dos réus. Preliminares de cerceamento de defesa e ilegitimidade passiva da corré que devem ser afastadas, visto que a prova oral postulada de nada serviria para o deslinde da causa, na medida em que as alegações da defesa deveriam ter comprovação por meio documental. Ausência, ademais, de comunicação por escrito a respeito do divórcio dos réus, o que é exigido nos termos do § 1º do art. 12 da Lei 8.245/91. Ausência de comprovação do efetivo pagamento dos aluguéis e dos tributos vencidos, ônus do qual não se desincumbiram, nos termos do art. 373, II, do CPC. Alegado custeamento de reformas não comprovado nos autos. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1031074-15.2019.8.26.0576; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/02/2022; Data de Registro: 04/02/2022)
Ademais seu interior teor é idêntico ao anterior com única diferença de ser mais sucinto na fundamentação do iuris:
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
Não merece acolhida a tese de ilegitimidade passiva da corré Cristiane Froes dos Santos.
Isso porque o art. 12 da Lei 8.245/91 é muito claro ao dispor que “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. ” n.g.
Assim, ausente qualquer demonstração da comunicação por escrito, assente de dúvida que a corré Cristiane Froes dos Santos tem legitimidade passiva para a presente ação.
O TJSP não é apena o único a ter o entendimento supra da necessidade de comunicação prévia e escrita direcionada ao locador para fins de sub-rogação, isto posto já decidiu o Supremo Tribunal de Justiça desta forma no RE nº 1.526.216 - MT, restando por pacífico o entendimento quanto da necessidade comunicação escrita para vincular os efeitos da sub-rogação:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.526.216 - MT (2015/0076064-4)
DECISÃO
LEODEMOS LUIZ RUANI (LEODEMOS) promoveu ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios contra LUCIEN FÁBIO FIEL PAVONI (LUCIEN) e sua ex-companheira, BIANCA CRISTINA FIGUEIRA DA SILVA (BIANCA) (e-STJ, fls. 8/13).
A sentença julgou procedentes os pedidos em relação a BIANCA, que permaneceu no imóvel após o término da união estável sub-rogando-se no contrato de locação, e indeferindo-os, porém com relação a LUCIEN (e-STJ, fls. 137/142).
O Tribunal de Justiça do Mato Grosso deu parcial provimento ao recurso de apelação manejado por LEODEMOS para reconhecer a responsabilidade de LUCIEN pelos encargos locatícios, em acórdão assim ementado:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - SUBROGAÇÃO - EX-CÔNJUGE - POSSIBILIDADE - NOTIFICAÇÃO POR ESCRITO - NECESSIDADE - EXTENSÃO DOS EFEITOS DA LOCAÇÃO ATÉ A COMUNICAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A lei do inquilinato prevê a possibilidade de subrogação da locação nos casos de separação dos cônjuges, prorrogando-se automaticamente o contrato de locação.
Para que a subrogação se perfectibilize é necessário a comunicação por escrito ao locador conforme dispõe o 12 e § 1º do artigo da Lei Federal 8.245/91.
Enquanto não for comunicado por escrito o vínculo locatício permanece entre os contratante originários.
Não foram opostos embargos de declaração.
Irresignado, LUCIEN interpôs recurso especial com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, alegando que não poderia ser condenado a pagar os encargos locatícios após ter deixado o imóvel, tendo em vista a sub-rogação ocorrida automaticamente com o término da sociedade conjulgal, nos termos do art. 12 da Lei de Locações. Segundo destacado, a notificação referida no dispositivo legal assinalado é unicamente para que o locador exija a substituição do fiador ou nova garantia. A propósito do tema ainda suscitou dissídio jurisprudencial, invocando como paradigmas precedentes inclusive desta Corte Superior.
Com contrarrazões (e-STJ, fls. 262/280), o recurso foi admitido na origem.
É o relatório.
DECIDO.
O recurso não merece provimento.
De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são inaplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo n. 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Na linha dos precedentes majoritários desta Corte, a sub-rogação do contrato de locação ao consorte que permanece no imóvel após o término da relação conjugal não se opera plenamente sem que o locador seja formalmente comunicado.
Nesse sentido:
LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO. DISSOLUÇÃO CONJUGAL. EXTENSÃO DOS EFEITOS.
COMUNICAÇÃO AO LOCADOR. AUSÊNCIA. PERSISTÊNCIA DO VÍNCULO LOCATÍCIO ENTRE OS CONTRATANTES.
I - Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a notificação ao locador.
II - Ausente tal comunicação ou prova, o vínculo locatício persistirá entre as partes originárias, tendo em vista os princípios que regem os contratos em geral. (Doutrina e jurisprudência.).
Recurso Especial desprovido.
( REsp 660.076/RJ, Rel. Ministro FELIX FISCHER, Quinta Turma, DJ 18/09/2006) LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTS. 458, INCISO II, E 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA.
NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADA. CORREÇÃO MONETÁRIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA MOEDA.
[...] 5. De acordo com a expressa previsão legal, contida nas Leis n.os 6.649/79 e 8.245/91, havendo "separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária", deve o cônjuge que sair do imóvel comunicar tal fato ao Locador, a fim de que reste caracterizada a sub-rogação da avença locatícia em face exclusivamente do cônjuge que permanecer no imóvel.
( REsp 785.353/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Quinta Turma, DJe 28/09/2009);
LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. ART. 12, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 8.245/91. SEPARAÇÃO DE FATO OU JUDICIAL, DIVÓRCIO OU DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE CONJUGAL. COMUNICAÇÃO AO LOCADOR. SUA NÃO-OCORRÊNCIA, IN CASU. VÍNCULO LOCATÍCIO QUE PERMANECE ENTRE AS PARTES ORIGINÁRIAS.
DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO.
1. Ocorrendo separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prosseguirá, automaticamente, com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que permanecer no imóvel como uma espécie de sub-rogação legal.
2. Deve a sub-rogação ser comunicada por escrito ao locador, o qual poderá exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de quaisquer das garantias previstas no referido diploma. Não ocorrendo tal comunicação ou prova, por outro meio idôneo de inequívoco conhecimento por parte do locador , de um dos supostos fáticos previstos no caput de tal dispositivo, o vínculo locatício persistirá entre as partes originárias, tendo em vista os princípios que regem os contratos em geral. Doutrina e jurisprudência.
( REsp 540.669/RJ, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, Quinta Turma, DJ 06/06/2005) RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRORROGAÇÃO. ARTIGO 12 DA LEI Nº 8.245/91.
1. Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, no prazo de trinta dias, exija a substituição do fiador ou qualquer das garantias previstas na Lei.
( REsp 316.173/RJ, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, Sexta Turma, DJ 07/05/2007) LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. SEPARAÇÃO JUDICIAL. COMUNICAÇÃO POR ESCRITO. ANUÊNCIA DO LOCADOR. ARTIGO 12 DA LEI DO INQUILINATO.
1. Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, no prazo de trinta dias, exija a substituição de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regência.
2. A sub-rogação não depende da anuência do locador, não subsistindo, após a notificação, nenhuma responsabilidade do cônjuge em nome de quem foi contratada a locação.
3. Recurso conhecido.
( REsp 318.200/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, Sexta Turma, julgado em 22/10/2002, DJ 24/02/2003, p. 314) No caso dos autos, conforme assinalado pelo Tribunal de origem, não houve prova de que o locador LEODEMOS foi notificado de que, após o término da união estável, apenas BIANCA continuou a ocupar o imóvel.
Desse modo, não se pode eximir LUCIEN dos débitos locatícios pleiteados.
Advirta-se que eventual recurso interposto contra esta decisão estará sujeito às normas do NCPC, inclusive no que tange ao cabimento de multa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º) e honorários recursais (art. 85, § 11).
Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
Publique-se.
Intimem-se.
Brasília-DF, 20 de setembro de 2016.
Ministro MOURA RIBEIRO, Relator
( REsp n. 1.526.216, Ministro Moura Ribeiro, DJe de 22/09/2016.)
Conclusão:
A lei, doutrina e jurisprudência é clara sempre que houver alguma alteração contratual por razão conjugal é cogente a necessidade de informar o locador e caso exista, o fiador. Caso não efetivado, aquele que se retirou do contrato de locação continuará como responsável por todo contrato de locação.
Referencias:
1)(MEMORIAM) Souza,Sylvio Capanema de, A lei do Inquilinato comentada: Artigo por Artigo/Sylvio Capanema de Souza – 11. Ed- Rio de Janeiro: Forense, 2019
2) Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito Imobiliario – Teoria e pratica/Luís Antonio Scavone Junior. 13.ed. –ver.,atual e ampl – Rio de Janeiro : Forense,2018
Fonte: https://martinigabriel.jusbrasil.com.br/artigos/1507983199/sub-rogacao-do-casal-na-lei-do-inquilinato
