USUCAPIÃO é uma forma legítima de aquisição da propriedade (mobiliária e imobiliária) pelo preenchimento comprovado dos requisitos exigidos em Lei, especialmente os presentes em todas as suas espécies: COISA hábil, TEMPO necessário e POSSE qualificada. No dizer da boa e erudita doutrina: RES (coisa), TEMPUS (tempo) e POSSESSIO (posse). Outros requisitos podem se fazer necessários a depender da espécie, acrescentando a essa matriz elementos como TITULUS (justo título) e BONA FIDES (boa-fé).
Na grande maioria dos imbróglios imobiliários que recebemos podemos observar que a falta de averbação costuma ser um fato muito comum. Por certo, parece regra a falta de averbação das construções. Não existe mesmo um bom hábito em manter regular no Registro Imobiliário a propriedade, com isso sempre temos mais trabalho para regularizar um cadastro registral. Isso é muito comum em Inventários e na Usucapião o problema da falta de averbação de construções também pode estar presente.
Não podemos perder de vista a regra clássica do Código Civil que informa aderirem ao principal os acessórios (art. 92). Corolário disso é a regra do art. 1.253 segundo a qual "Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário". Em sede de Usucapião desimporta o fato de as construções edificadas sobre o terreno estarem ou não averbadas no Registro Imobiliário: repousada a prescrição aquisitiva (que é inegável situação fática) sobre a coisa como se encontre, se mostrará irrelevante o fato de as edificações não estarem averbadas no fólio registral, já que uma vez edificadas sobre o terreno seguirão este "principal", a ele se incorporando, devendo registrado pelo Oficial do RGI a situação como se encontrar, sob o véu da prescrição aquisitiva, como sinaliza a doutrina especializada de KÜMPBEL e FERRARI (Tratado Notarial e Registral. 2020):
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