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quinta-feira, 26 de maio de 2022

Responsabilidade das Imobiliárias na Locação

Recentemente fomos procurados por uma cliente extremamente descontente com os serviços prestados pela imobiliária que fazia a gestão de seu aluguel. No caso especifico ela é a proprietária do imóvel e o inquilino já iniciou a relação locatícia devendo, não pagou sequer um mês e iria se completar o terceiro mês de atraso.

Qualquer um que trabalhe com prestação de serviços, sabe que o relacionamento com cliente é sempre complicado, conturbado, as vezes o cliente quer encontrar um culpado a qualquer preço, por isso esse artigo se torna ainda mais necessário, pois o escrevo com o intuito de alertar você, corretor ou proprietário de imobiliária, a ter cuidado.

No caso real citado acima, o descontentamento da cliente/proprietária se fundava no fato de que ela não recebia retorno da imobiliária com relação as ações que vinham sendo tomadas, não havia clareza e boa comunicação.

Pois bem, iniciando o aspecto legal que poderá ser utilizado numa possível responsabilização do corretor/ imobiliária, é preciso destacar que nesta relação (proprietário x imobiliária) aplicar-se-á o Código de Defesa do Consumidor, e este em seu artigo 14parágrafo 4º, dispõe:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

Então, no parágrafo quarto, abre-se uma exceção à responsabilização objetiva para dispor que a responsabilidade dos profissionais liberais (por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas) será auferida mediante a verificação de culpa.

O que é a culpa, juridicamente falando?

Vejamos o que a doutrina, comentada por aqueles que foram responsáveis pelo projeto do CDC nos ensina:

Explica-se a diversidade de tratamento em razão da natureza intuitu personae dos serviços prestados por profissionais liberais. De fato, os médicos e advogados para citarmos alguns dos mais conhecidos profissionais – são contratados ou constituídos com base na confiança que inspiram aos respectivos clientes.
Assim sendo, somente serão responsabilizados por danos quando ficar demonstrada a ocorrência de culpa subjetiva, em quaisquer de suas modalidades: negligência, imprudência ou imperícia.

(Código Brasileiro de Defesa do Consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto: direito material e processo coletivo: volume único / Ada Pellegrini Grinover... [et al.]; colaboração Vicente Gomes de Oliveira Filho e João Ferreira Braga. – 12. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019).

Assim, visando não delongar demasiadamente este artigo, podemos exemplificar algumas situações que poderão caracterizar a culpa do corretor ou da imobiliária. Estou negociando um imóvel sem ter o CRECI, logo, sou imperito, não tem habilitação técnica para tanto. Neste caso, gerando prejuízos na locação para qualquer das partes, o corretor ou a imobiliária poderá responder pelos danos morais e materiais.

Quanto à negligencia e imprudência, podemos exemplificar como algo mal feito, com desleixo, quando a imobiliária ou o corretor deixa de fazer algo que deveria fazer, o corretor tinha que tomar determinada cautela e não o fez.

Exemplo. Uma pessoa procurou você desejando colocar um imóvel para ser alugado. Indaga-se: você tem certeza que a pessoa é o proprietário do imóvel? Ela pode alugar? Qual a relação dela com o imóvel? Dentro das cautelas que se espera do corretor está inserido saber se a pessoa pode ser o Locador, para isso é necessários solicitar documentos e analisa-los (cópia da matrícula do imóvel, contrato, etc.).

Quanto ao inquilino, mesmo que a negociação não esteja sendo conduzida presencialmente é possível se cercar dos mínimos cuidados. Por exemplo, é possível solicitar uma foto da pessoa segurando o documento de identificação com foto, ao lado de seu rosto, é possível solicitar comprovantes de renda para saber se a pessoa terá condições de pagar o aluguel, é possível fazer uma busca para verificar se ela já respondeu a alguma ação de despejo, cobrança ou execução por inadimplência relacionada a outros aluguéis, etc.

E aqui daremos outra dica de ouro! Sempre tome a decisão em conjunto com o proprietário.

Iniciada a relação locatícia, o inquilino ficou inadimplente, e agora? você cobrou ele? notificou? é preciso agir como se espera e ter transparência para com o proprietário, comunicação, demonstrando para ele que o corretor ou a imobiliária não está sendo negligente ou imprudente.

Por fim, o recomendado é que a imobiliária ou o corretor trabalhe em conjunto com um advogado especialista no ramo imobiliário, isso irá ajudar a garantir a segurança jurídica do profissional imobiliário, inclusive quanto aos contratos. Isto porque, se um contrato for mal elaborado e acabar prejudicando uma das partes a imobiliária ou corretor também pode ser responsabilizado.

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Fonte: 

https://douglasgarciaadv.jusbrasil.com.br/artigos/1514074157/responsabilidade-das-imobiliarias-na-locacao

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