1. Introdução
Os contratos no Código Civil são meios em que as partes contratantes estipulam suas vontades, passando a criar uma relação jurídica entre elas. São manejados com o intuito de garantir a execução de determinado pacto realizado entre os contratantes.
Acerca da grande variedade das modalidades contratuais, dentre elas o contrato de compra e venda, contrato de permuta, de doação, de prestação de serviços, contrato de obrigação de fazer e não fazer, contrato de locação, adesão, dentre outros, escolhe-se a figura do pré-contrato para análise de suas nuances e enfoque especial no direito imobiliário, eis que nesse nicho o pré-contrato tem sido utilizado com maior frequência.
2. Contrato Preliminar com ênfase nos negócios imobiliários
O contrato de promessa de compra e venda (pré-contrato, contrato preliminar, dentre outras nomenclaturas) é realizado objetivando a celebração de um contrato futuro, definitivo. Cleyson de Moraes Mello (2017, p. 184) conceitua o contrato preliminar como sendo “uma avença firmada pelos contraentes na qual se comprometem mutuamente a assinar um contrato definitivo sob as condições e os termos estipulados neste pré-contrato.”. Já Gagliano e Filho (2017, p. 663) entendem o contrato preliminar como “uma avença através da qual as partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado”.
Em verdade a maciça maioria da doutrina define o contrato preliminar de forma muito semelhante. O contrato preliminar está positivado no Código Civil, a exemplo do art. 463 que dispõe:
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Então, para que as partes tenham o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, o pré-contrato deverá ser levado a registro, bem como não poderá constar cláusula de arrependimento. Dado isso, essa modalidade contratual tem como regra a irrevogabilidade. “Na realidade, as partes assumem uma obrigação de fazer (obrigação de contratar) de acordo com os termos do contrato preliminar” [...] (MELLO, 2017, p. 156).
Além disso, os Tribunais Superiores editaram súmulas sobre o contrato preliminar, das quais destacam-se as seguintes:
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