* O presente artigo ainda não está de acordo com a lei do distrato, tendo em vista ter sido escrito anteriormente à referida legislação. Em breve será atualizado. Todavia, foi publicado tendo em vista questões alheias e pertinentes ao estudo.
TÍTULO IX
Do Direito do Promitente Comprador
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A promessa de compra e venda é o contrato preliminar pactuado entre as partes que dará ensejo à realização do contrato definitivo. Por ser contrato preliminar, aplicam-se as disposições dos artigos 462 a 466 do CCB (para mais detalhes remetemos o leitor a eles). O contrato preliminar próprio é aquele em que a substância do negócio vai se exaurindo de acordo com cada quitação diferida no tempo. Ao passo que o denominado contrato preliminar impróprio é aquele que já se exauriram todas as obrigações entre as partes, exceto a transferência de parcela do domínio referente à regularização da titularidade da propriedade que será realizada por meio do contrato definitivo, conforme se verá em linhas posteriores.
Em relação ao promitente vendedor, o direito à aquisição é o direito que incide no patrimônio alheio permitindo ao promitente comprador fazer cumprir as obrigações compactuadas no contrato preliminar desde que esteja quite com seus deveres, como será visto com mais detalhes no artigo posterior. Se torna direito real após o registro na serventia imobiliária que confere a devida publicidade para terceiros. A consequência de seu ingresso no fólio real em relação à terceiros resulta em ineficácia dos atos posteriores ao registro da promessa em relação aos demais gravames inscritos que não tenha anuído, uma derivação do poder de sequela dos direitos reais.
Assim, o direito real à aquisição é a faculdade de impor ao promitente vendedor que lhe outorgue a escritura definitiva ou requerer ao juiz que supra a vontade do alienante. Poderá tanto o juiz suprir a vontade do alienante por meio de sentença que terá como instrumento alvará que deverá ser transcrito integralmente em escritura pública, quanto pela própria sentença ordenar que seja realizada a transmissão do imóvel diretamente na serventia imobiliária. É possível afirmar com absoluta certeza que a formalização da decisão do magistrado que enseje à lavratura de uma escritura pública é substancialmente muito mais vantajosa que a sentença que seja o título apto à registro. Isso porque é o tabelião de notas o profissional do direito que é conhecedor dos princípios registrais e que detém a expertise a formalizar a vontade da parte e do magistrado dentro dos princípios registrais, aumentando significativamente a probabilidade de se lograr uma qualificação positiva no fólio real sem maiores intercorrências.
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