I - Introdução
A usucapião é uma das poucas formas de aquisição originária da propriedade, prevista na Constituição Federal, no Código Civil e em leis esparsas.
Por ser uma forma originária de aquisição de propriedade independe do pagamento de tributos vinculados ao imóvel, como o IPTU, ITBI e ITCMD, bastando o atendimento aos seus requisitos essenciais, como o tempo da posse, a intenção de ser dono, e esta não ser questionada por terceiros.
Para sua aquisição desta forma, também devem ser atendidos outros requisitos específicos para cada modalidade de usucapião, mas este artigo tem como objetivo principal se aprofundar na modalidade especial urbana.
Ao contrário do que muitos pensam, este direito não se restringe a quem ocupa um imóvel vazio ou quem constrói em área irregular, mas todo aquele que não tem a propriedade de seu bem, que se adquire somente com o registro deste, conforme o art. 1245 do CC.
A irregularidade da posse se consta com a mera ausência de troca de titularidade e registro, e pode ocorrer mesmo em caso de doação, de herança ou por aquisição onerosa.
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel."
Ou seja, por mais que o comprador adquira um bem imóvel, mas não o leve a registro, não poderá ser considerado seu dono enquanto este não for feito, mas sim seu mero possuidor. Seu dono para fins legais é continua a ser o vendedor.
II – Requisitos específicos da usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana é uma das modalidades de usucapião previstas em nosso ordenamento jurídico, que tem previsão legal no art. 183 da CF e no art. 1240 do CC.
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