Olá caros amigos!
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Vamos abordar aqui um tema muito recorrente na área imobiliária. Não raro, nos deparamos com o seguinte questionamento: "Eu e meus irmãos herdamos uma casa dos nossos pais, será que eu posso vender? como deve ser efetuada essa venda? Todos os herdeiros tem que concordar com a venda?"
A resposta é: vender um imóvel adquirido através de herança não é uma tarefa nada fácil, contudo, existem várias formas de fazê-lo legalmente, conforme explico abaixo:
Preliminarmente informo que não basta somente anunciar a venda, arrumar o comprador e fazer um contrato de compra e venda. É de suma importância que você saiba qual o seu direito acerca do bem herdado.
Tenha sempre em mente que só é dono quem registra e sem inventário você não terá como comprovar a sua propriedade, apenas a posse.
Existem pelo menos quatros maneiras principais de se vender um imóvel herdado, sendo que a principal e tradicional somente poderá ser feita após todos os trâmites do inventário. Contudo, há 3 outras formas de se efetuar a venda de um imóvel herdado antes mesmo do processo de finalização do inventário.
Ah, em breve escreverei um artigo narrando o que é um inventário e as formas de se fazê-lo!
1) AUTORIZAÇÃO JUDICIAL - Quando alguém morre e deixa como herança um ou mais imóveis, é bastante comum que os herdeiros não possuam recursos financeiros suficiente para fazer frente aos custos para cumprir com a obrigação do inventário.
Infelizmente o procedimento de inventário não é algo barato, e não há garantias de que os herdeiros conseguirão os benefícios da justiça gratuita, seja na via judicial ou extrajudicial. Por conta disso, muitos optam por vender um dos imóveis para custear as obrigações legais e depois fazer a divisão entre todos os herdeiros do restante. Contudo, isso não se traduz numa tarefa fácil, ao contrário...
Uma das vantagens do processo judicial de inventário é que no curso da ação você poderá solicita ao Magistrado uma autorização para a venda do imóvel. Trata-se de uma ação excepcional, que depende da análise do caso concreto, sendo obrigatória a concordância de todos os herdeiros envolvidos no processo.
É de suma importância que ao solicitar ao Magistrado a autorização para venda do imóvel você já possua um comprador interessado, até para expor ao Magistrado os valores da transação imobiliária, forma de pagamento, prazo, de forma que seja possível provar, também o recolhimento dos impostos envolvidos na transação de compra e venda do imóvel.
Em via inversa, ou seja, se o inventário for feito por via extrajudicial, ou seja, feito através do cartório, não é possível fazer tal pedido da mesma forma.
2) CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS - É importante que você saiba que pode vender, doar ou renunciar aos seus direitos hereditários...
Segundo a Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil Brasileiro), não existe herança de pessoa viva, portanto tal situação somente poderá ocorrer após o falecimento da pessoa de quem você está herdando o bem.
Obs.: Seja no inventário judicial ou extrajudicial os herdeiros podem fazer um CONTRATO de CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. Trata-se de um documento através do qual um herdeiro cede a outro herdeiro ou a um TERCEIRO os seus direitos de participar da HERANÇA. A cessão pode ser onerosa (Paga) ou gratuita. Com tal documento o comprador deverá participar do inventário, inclusive se responsabilizando de forma proporcional pelos custos do procedimento.
Obs.: O lado positivo é que não há necessidade de pedir autorização para um magistrado, mas para essa cessão é obrigatória a concordância de todos os demais herdeiros. Para que tenha validade jurídica esse contrato deve ser feito por meio de escritura pública em Cartório de Notas.
Segundo o Art.1.793 do Código Civil Brasileiro - Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 - O direito à Sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.
3) CESSÃO DE POSSE - A cessão de posse é um outro instrumento jurídico perfeitamente cabível para vender um imóvel adquirido através de herança.
A propriedade de um imóvel somente se adquire com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, em consonância com o Código Civil, conforme dicção do Art. 1.245 do referido diploma legal, In Verbis: " Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
§º: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do imóvel.
Em suma: se você não tiver seu nome registrado como proprietário na matrícula do imóvel, terá apenas a posse do mesmo e não a propriedade. Contudo, a posse também pode ser vendida, embora o seu direito sobre o imóvel seja bastante restrito.
Neste caso, é de suma importância deixar claro para o comprador que ele estará adquirindo apenas a posse do imóvel, e que ele não poderá ser o proprietário até que todos os requisitos sejam preenchidos.
E tal como na cessão de direitos hereditários, na cessão de posse de um bem herdado também é necessária a concordância dos demais herdeiros.
Por conta disso, a posse tem um valor INFERIOR ao valor da propriedade, pois ela não confere o direito de propriedade e também não se trata de um Direito Real. Por esse motivo é que os imóveis irregulares sofrem imensa desvalorização econômica.
Agora que você já conhece as quatro principais formas de vender um imóvel herdado, é preciso saber quando cada uma é cabível:
1) VENDA DO IMÓVEL DURANTE O INVENTÁRIO - Antes de terminar o inventário não é possível vender da forma convencional, pois, nesse caso, os herdeiros ainda não serão os seus proprietários, tendo em vista que conforme acima citado, de acordo com o Art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só será adquirida após o registro no Cartório de Imóveis, o que exige que o inventário esteja finalizado.
Obs.: Todas as outras três modalidades são cabíveis: os herdeiros podem pedir uma autorização judicial, ou podem ceder direitos hereditários, ou podem ceder a posse a terceiros.
2) VENDA APÓS O INVENTÁRIO E SEM A PROPRIEDADE - Após encerrado o inventário, não é mais possível ceder os direitos hereditários sobre os bens já partilhados. Assim, os herdeiros poderão utilizar todas as outras modalidades, mas, para a compra e venda tradicional, precisarão registrar a propriedade antes. Isso gera mais custos, pois serão dois atos: o registro da propriedade adquirida com a herança, e o registro com a propriedade passada por meio de compra e venda.
3) VENDA APÓS O INVENTÁRIO TER SIDO PARTILHADO - É comum que, após o encerramento do inventário, os herdeiros descubram a existência de outros imóveis. Quando isso acontece é necessário realizar uma SOBREPARTILHA, que nada mais é levar ao Cartório ou ao Magistrado essa informação, para complementar a partilha já realizada.
Quando houver a sobrepartilha, durante o seu procedimento, esses imóveis localizados poderão ser vendidos da mesma forma como explicado acima, "VENDER DURANTE O INVENTÁRIO".
4) VENDER SEM INVENTÁRIO - Para que os herdeiros tenham o direito pleno de usufruir dos bens e direitos deixados pela pessoa falecida, é OBRIGATÓRIO a realização do INVENTÁRIO. Contudo, não é raro que os herdeiros não tenham dinheiro para arcar com as despesas do funeral, advogado, processo judicial ou despesas com cartório.
Sem o inventário não há transmissão de propriedade. E como o objetivo é vender antes do inventário, também é inviável pedir uma autorização judicial. Neste caso, é possível a realização tanto do contrato de cessão de direitos hereditários, quanto do contrato de cessão de posse. Contudo, essas informações precisarão ser levadas ao inventário, e os impostos deverão ser recolhidos na forma prescrita em Lei.
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Alberto Duarte
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