ALBERTO DUARTE

quinta-feira, 16 de junho de 2022

Se eu vender o imóvel na vigência do contrato de locação terei que pagar multa para o inquilino?

A venda de imóvel que está locado pode trazer muitas dúvidas para quem está envolvido com negócio, sendo que para o vendedor pode surgir a dúvida se deve pagar multa se vender o imóvel na vigência do contrato de locação.

1 Não existe a previsão do locador pagar multa

Ao contrário do que muitos pensam, o locador não pode pedir o imóvel de volta antes do prazo, por este motivo que a lei só prevê o pagamento de multa por parte do inquilino, caso ele devolva o imóvel antes do fim do prazo.

2 Como fica o contrato de locação em caso de venda?

Como o locador não pode pedir o imóvel antes do fim do contrato, a lei estabeleceu o que deve acontecer com o contrato de locação se o imóvel foi vendido durante o contrato.

A lei estabelece duas hipóteses do que pode acontecer, o que passaremos a explicar agora.

a) Quando o novo proprietário é obrigado a dar continuidade no contrato de locação

Se o contrato foi feito por prazo determinado, tiver a cláusula de que o contrato de locação continuará em vigor em caso de venda do imóvel (cláusula de vigência) e se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel o comprador terá que continuar com o contrato de locação.

É necessário preencher os três requisitos que citamos para que o comprador seja obrigado a dar continuidade ao contrato de locação. Faltando qualquer um deles, fica a critério do comprador se irá ou não continuar com o contrato.

b) Quando o novo proprietário não é obrigado a dar continuidade no contrato de locação

Conforme explicamos anteriormente, se não estão preenchidos os três requisitos previstos na lei, ao comprador do imóvel cabe a opção de escolha se irá continuar ou não com o contrato de locação.

Caso o comprador não tenha a intenção de continuar com o contrato, no prazo de 90 dias, contados a partir do registro do contrato ou da escritura, deverá informar ao inquilino que não tem a intenção de continuar com o contrato e dar um prazo para o inquilino sair.

Se passar esse prazo de 90 dias será presumido que o comprador quer continuar com o contrato, ou seja, passando o prazo terá que continuar com o contrato de locação.

Ressalta-se que, a lei estabelece que caso o comprador se manifeste dentro do prazo, deve ser concedido no mínimo prazo de 90 dias para o inquilino sair do imóvel, prazo menor que isso significa ofensa à lei.

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Fonte: https://www.rodriguesefelix.adv.br

O que pode tornar uma compra de imóvel nula?

Quando falamos em uma compra de imóvel nula estamos lidando com uma situação em que o negócio será desfeito, será como se o negócio nunca tivesse acontecido.

Portanto, quando a compra do imóvel é nula significa dizer que o comprador perde o imóvel que adquiriu.

Algumas situações tornam a compra do imóvel nula, agora passaremos a estudar tais situações.

1 Negócio feito por absolutamente incapaz sem autorização judicial

O art. 3º do Código Civil estabelece que os menores de 16 anos são absolutamente incapazes, sendo que, para a venda de um imóvel deve o menor estar representado pelo seu responsável e, ainda, deve haver uma autorização judicial.

A compra do imóvel por um menor de 16 anos dispensa autorização judicial se o dinheiro da compra vier dos seus responsáveis, agora se a compra for realizada com dinheiro do próprio menor deverá haver a autorização judicial.

Se a compra do imóvel é feita sem observar essa questão da autorização judicial o negócio será considerado nulo.

2 Negócio feito por pessoa interditada sem autorização judicial

Quando se trata de pessoa interditada o negócio só pode acontecer com a autorização judicial, não bastante a vontade do seu responsável. Portanto, o negócio feito com pessoas interditadas sem autorização judicial é nula.

3 Simulação

A simulação acontece quando é feito um negócio com uma declaração de vontade que não é verdade. Por exemplo, quando o pai faz um contrato de compra e venda com o filho, porém na verdade fez esse contrato para esconder a doação do imóvel para o filho.

Quando é verificada a simulação, o negócio é reconhecido como nulo.

4 Ausência de boa-fé

Se o negócio é feito sem observar a boa-fé contratual será considerado nulo, sendo que, inexiste boa-fé se o negócio é feito para prejudicar uma das partes ou de terceiros.

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Fonte: https://tatianercadv.jusbrasil.com.br/artigos/1543998163/o-que-pode-tornar-uma-compra-de-imovel-nula

Direitos do consumidor em compras pela internet

Informações da empresa e do produto

De acordo com o Decreto Federal nº 7.962/2013, conhecido popularmente como Lei do E-commerce , as empresas são obrigadas a apresentar os seguintes dados em destaque:

Nome empresarial
Número do CPF ou CNPJ, quando houver
Endereço físico e eletrônico
Informações completas para localização e contato

As lojas virtuais são obrigadas a deixar claras as informações e condições dos produtos, na forma do art. 2º Decreto Federal nº 7.962/2013

características essenciais do produto ou do serviço, incluídos os riscos à saúde e à segurança dos consumidores;
discriminação, no preço, de quaisquer despesas adicionais ou acessórias, tais como as de entrega ou seguros;
condições integrais da oferta, incluídas modalidades de pagamento, disponibilidade, forma e prazo da execução do serviço ou da entrega ou disponibilização do produto; e
informações claras e ostensivas a respeito de quaisquer restrições à fruição da oferta.

Direito ao Arrependimento

O consumidor tem direito ao arrependimento no prazo de 7 dias, ou seja, nesse prazo, o consumidor poderá devolver o produto sem nenhuma justificativa ou nenhum custo, na forma do art. 49 Código de Defesa do Consumidor

Vício do produto

Em caso de vício, o fornecedor deverá sanar o vício em 30 dias, caso não seja possível, o consumidor terá direito à troca por outro produto da mesma espécie, devolução do produto ou abatimento proporcional, assim dispõe o art. 18§ 1º do Código de Defesa do Consumidor.

Garantia do Produto

Segundo o Código de Defesa do Consumidor ( CDC), em seu art. 26 § 3º, o direito de reclamar pelos vícios ocultos expira em 30 dias quando se trata de fornecimento de serviços e de produtos não duráveis, como o setor alimentício, e de 90 dias para o fornecimento de serviços e produtos duráveis, como televisão, geladeira

Cumprimento da oferta

Segundo o Código de Defesa do Consumidor, toda oferta apresentada pela empresa deve ser cumprida. Caso não seja capaz ou se recuse o cumprimento da oferta, você pode recorrer a três soluções diferentes, na forma do art. 35 CDC:

exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;
rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Segurança na compra

A LGPD(lei geral de proteção de dados) determina que as lojas tenham política de privacidade e proteção de dados claras, garantindo que não haja perda, vazamento ou acesso não autorizado e que o pagamento seja seguro.

Fonte: https://brunofs90.jusbrasil.com.br/artigos/1544012680/direitos-do-consumidor-em-compras-pela-internet

O falecido não deixou bens, preciso fazer inventário?

Uma dúvida muito comum entre os herdeiros é sobre a falta de bens de herança deixados pelo falecido e a necessidade de fazer o inventário.

Se o falecido não deixou bens, é necessário fazer o inventário sim, esse inventário é chamado de inventário negativo, sendo muito importante sua realização para limitar a responsabilidade dos herdeiros com possíveis dívidas existentes.

O inventário em via de regra é o procedimento adequado para regulamentar a partilha de bens móveis ou bens imóveis que o falecido tenha deixado quando da sua morte.

Entretanto, caso o falecido não tenha deixado quaisquer bens para serem partilhados, o inventário ainda deverá ser realizado, no caso o inventário negativo.

Justamente é necessária sua realização por informar que o falecido não deixou bens a serem inventariados.

1. Para que serve o inventário negativo?

Com o inventário negativo em mãos, o (s) herdeiro (s) levarão o documento para instituições bancárias, possíveis credores do falecido a fim de informar que não há bens para saldar qualquer dívida, inclusive pedindo o cancelamento do CPF do de cujus.

É importante também que o inventário seja levado em outros departamentos como: Detran, INSS, ao Judiciário caso existam processos de execução onde o falecido era devedor, para que seja encerrada a execução.

É o meio adequado para garantir segurança ao patrimônio pessoal dos herdeiros, limitando a responsabilidade das dívidas.

quarta-feira, 15 de junho de 2022

Erro no preenchimento do auto de infração ambiental gera nulidade

Em decorrência da lavratura de um auto de infração ambiental, instaurar-se-á o competente processo administrativo para apurar a prática de infração ambiental.

Tanto o auto de infração ambiental como o processo administrativo, poderão ter vícios sanáveis, insanáveis ou mesmo mero equívoco material do agente de fiscalização ambiental.

Um dos vícios mais comuns ao apurar as mais diversas infrações ambientais, são números inconsistentes, sejam referentes ao total de área desmatada, sejam do quantitativo de bens da flora ou da fauna apreendidos no exercício do seu poder de polícia ambiental. É o que vamos analisar.

1. ERRO NO QUANTITATIVO INDICADO NO AUTO DE INFRAÇÃO SUPERIOR À REALIDADE

Em situação de ganho ou alteração vantajosa ao autuado, encontram-se os casos em que o fiscal autuante, no momento da lavratura do auto de infração, apresentar erro de cálculo, para mais, no número de bens ou na área de abrangência do objeto de infração ambiental.

Nesse sentido, a correção numérica posterior poderá resultar em vantagem ao autuado, em razão de efetiva redução no valor da penalidade de multa fixada, ou em manutenção da sua situação, nos poucos casos em que a redução quantitativa não repercutir na dosimetria da penalidade.

Em havendo correção, de ofício ou por provocação, do número envolvido na infração, a situação do autuado será favorecida ou ao menos mantida, em termos da sanção aplicada.

Assim, pode-se considerar, como regra, a minoração da penalidade de multa, em razão do ajuste numérico, a menor, possivelmente realizado pela autoridade julgadora ou recursal.

A correção no valor da multa com base na nova quantificação, nesse caso, não é capaz de tornar nulo quaisquer dos atos praticados no processo.

Isso porque, neste caso não se verifica prejuízo ao autuado com a correção e convalidação do ato, tendo em vista que a conduta descrita está correta, o tipo administrativo infringido foi apontado adequadamente e a redução (ou, no mínimo, a manutenção) no valor da multa, em razão da correção da quantidade do objeto infracional, é medida favorável ao autuado.

O Filme “Laranja Mecânica” em face das Teorias Criminais.

O sistema prisional possui um papel sancionador, ao mesmo tempo em que tem a incumbência de ressocializar indivíduos delinquentes, reinserindo-os na sociedade, como um sujeito reestabelecido moral e socialmente.

Ao longo de décadas a temática da ressocialização vai muito além do cárcere e dos restritos métodos utilizados naquele espaço. Por diversas vezes métodos nada convencionais e ineficazes são aplicados, em uma tentativa forçada de modificar a personalidade e muitas vezes o comportamento daqueles indivíduos. Fazendo uma relação com o filme “A laranja Mecânica”, visualizamos que lá o método imposto pelo Estado, com o intuito ressocializador do indivíduo, era na verdade uma maneira de impor um comportamento tido por socialmente aceito para aquela sociedade, onde o livre arbítrio era negligenciado de maneira brutal, tornando o delinquente vazio de sua personalidade e de seu poder de autodeterminação.

"Quem decide quando a pensão alimentícia acaba?"

Sabemos que o dever de prover o sustento de filhos menores de idade é inicialmente dos pais em razão do pátrio poder a eles conferido, entretanto pode se estender aos demais familiares a depender da necessidade do menor e da possibilidade do familiar.

Quem decide quando a pensão alimentícia pode deixar de ser paga é o poder judiciário através de um pedido de exoneração de alimentos, ou seja, o alimentante não pode decidir deixar de pagar simplesmente porque o alimentado atingiu a maioridade.

O fato do alimentado atingir a maioridade não é o único requisito para que ocorra a exoneração da pensão alimentícia, visto que como o próprio nome diz a pensão tem natureza alimentícia, ou seja é uma obrigação pautada na dignidade da pessoa humana.

Embora a obrigação de fornecer alimentos ao filho maior de 18 anos não decorra mais do poder familiar, pode vir a permanecer em razão do parentesco cumulado com a necessidade daquele que recebe a pensão, seja por não ter bens ou por não conseguir através de trabalho o próprio sustento.

Quando se trata de pessoa com deficiência incapacitante o dever de prestação de alimentos permanece, no qual a pensão deve ser fornecida da mesma forma que os alimentos decorrentes do poder familiar, ainda que o filho complete a maioridade.

Fonte:

https://mattosrozai.jusbrasil.com.br/artigos/1542658537/quem-decide-quando-a-pensao-alimenticia-acaba

Quem recebe pensão por morte pode casar novamente?

Sim, o (a) viúvo (a) pode casar novamente e não perderá a sua pensão por morte.

Se o companheiro ou companheira possuía mais de 18 contribuições ao INSS, existe uma tabela que estipula o período de recebimento desse benefício previdenciário:

) 3 meses para quem tem menos de 22 anos;

2) 6 anos para quem tem entre 22 e 27 anos;

3) 10 anos para quem tem entre 28 e 30 anos;

4) 15 anos para quem tem entre 31 e 41 anos;

5) 20 anos para quem tem entre 42 e 44 anos;

6) Vitalícia para quem tem 45 anos de idade ou mais

Para aqueles que possuíam menos de 18 contribuições ao INSS, a pensão por morte terá a duração de apenas 4 meses.

Cabe informar que a Reforma da Previdência proibiu acumular 2 pensões por morte no INSS, sendo permitida apenas em regimes diferentes, ou seja, uma pensão no INSS e outra no Regime Próprio da Previdência Social.

E quando o viúvo ou viúva pode perder o benefício?

O viúvo ou viúva pode perder o benefício previdenciário nas hipóteses a seguir:

1) For condenado (a) por prática de crime que resultou na morte do segurado;

2) Fraude no casamento, união estável ou formalização destes apenas para receber o benefício;

3) Falecimento do beneficiário, ou seja, do dependente viúvo ou viúva;

4) Anulação do casamento após a concessão da pensão ao viúvo (a);

5) Encerramento do período previsto de pagamento de pensão para cônjuges, companheiros ou companheiras, inclusive divorciados ou separados judicialmente ou, de fato, com pensão alimentícia estabelecida judicialmente.

Dessa maneira, se você é pensionista do INSS, fique tranquilo (a) para oficializar a sua união. O seu benefício previdenciário não será prejudicado.

Sobre o autor: VINÍCIUS NOGUEIRA. ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA CAVALCANTE & NOGUEIRA ADVOGADOS

Fonte: https://viniciusaugustosantos.jusbrasil.com.br/artigos/1542679271/quem-recebe-pensao-por-morte-pode-casar-novamente

Cláusulas abusivas no contrato de consumo: podem ser reconhecidas de ofício pelo juiz? Existem exceções? 1

Quando estamos diante de uma relação de consumo, geralmente nos deparamos com a figura do contrato de adesão. Neste instrumento, apenas uma das partes é a responsável por delimitar o conteúdo dos direitos e obrigações contratuais enquanto a outra (consumidor), caso concorde com seus termos, adere às cláusulas previamente estabelecidas.

Por essa razão, imprescindível a necessidade de se tutelar rigidamente a defesa do consumidor, considerada a sua condição de vulnerabilidade em relação aos fornecedores de produtos e serviços ao não poder dispor previamente sobre as cláusulas do contrato. Vale lembrar que mesmo nos contratos de consumo em que as cláusulas são livremente convencionadas entre as partes, essa proteção se aplica.

Teoria Geral dos Contratos

O negócio jurídico pode ser unilateral, bilateral e plurilateral.

Quando falamos sobre contratos, estamos diante de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, haja vista que envolve ao menos duas pessoas. Contudo, o contrato também pode ser classificado como unilateral, bilateral ou plurilateral.

Vejamos cada uma das classificações:

1- Contrato unilateral: tão somente um dos contratantes assume deveres em face do outro. Por exemplo: na doação pura e simples (há duas vontades, quais sejam, do doador e do donatário, porém do concurso de vontades surgem deveres apenas para o doador);

2- Contrato bilateral: os contratantes são simultânea bem como reciprocamente credores e devedores uns dos outros, produzindo o negócio direitos e deveres para ambos, de forma proporcional. Também pode ser chamado de contrato sinalagmático, pela presença do sinalagma, que trata-se da proporcionalidade das prestações, tendo em vista que as partes têm deveres e direitos ente si. Por exemplo: compra e venda;

3- Contrato plurilateral: trata-se de contrato o qual envolve mais de duas pessoas, bem como direitos e deveres para todos os envolvidos. Por exemplo: seguro de vida.

Fonte: https://marianaruizadv6528.jusbrasil.com.br/artigos/1542799499/teoria-geral-dos-contratos

Pensão Alimentícia: Necessidade x Possibilidade x Proporcionalidade

A concessão do valor da pensão alimentícia, em seu "quantum", é feita com base nos seguintes parâmetros: necessidade, possibilidade e proporcionalidade (razoabilidade).

Tais parâmetros são a base para fixação do valor da pensão. E esta pode ser fixada em um percentual sobre o salário que o alimentante percebe, ou fixados em salários mínimos, por exemplo, mas sempre levando em consideração a necessidade, possibilidade e proporcionalidade.

1. Conceito

De acordo com Orlando Gomes, alimentos são "prestações para satisfação das necessidades vitais de quem não pode provê-las por si" [1].

A Constituição Federal de 1988 traz um rol de necessidades vitais a serem satisfeitas pela prestação alimentícia, bem como, saúde, alimentação, lazer, moradia, educação, e etc.

3. O Quantum Alimentício

Ao analisar o art. 1.694 e 1.695 do Código Civil verificamos que os alimentos devem ser fixados na proporção da NECESSIDADE de quem os pleiteia e a POSSIBILIDADE de prover recursos da pessoa que prestará os alimentos. Tal relação deve ser pautada na PROPORCIONALIDADE, para que não haja o enriquecimento ilícito de quem recebe, ou empobrecimento de quem paga a pensão. Assim, surge o trinômio Necessidade x Possibilidade x Proporcionalidade.

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